Vendre en indivision ou succession : mode d’emploi
Mis à jour le 4 juillet 2026
vendre au juste prix, sereinement.
Un bien hérité à plusieurs, un ex-couple propriétaire, des indivisaires en désaccord : voici comment la vente se passe réellement, et comment sortir des blocages.
En résumé
Principe
unanimité
l’accord de tous les indivisaires
Exception
2/3 des droits
vente possible via le notaire
Avant de vendre
attestation
immobilière notariée (succession)
La règle : l'accord de tous… avec une porte de sortie aux 2/3
En indivision, la vente du bien requiert en principe l'accord unanime des indivisaires. Mais depuis 2009, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent enclencher la vente : ils notifient leur intention via un notaire, l'indivisaire minoritaire est informé par huissier, et à défaut d'accord, le tribunal peut autoriser la vente (souvent aux enchères).
En dernier recours, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». C'est long (1 à 3 ans) et coûteux — l'accord amiable, même imparfait, vaut presque toujours mieux.
Cas de la succession : les étapes avant de pouvoir vendre
Un bien hérité ne se vend pas immédiatement : il faut d'abord que le notaire établisse l'attestation immobilière (attestation de propriété), qui officialise le transfert du bien aux héritiers. Comptez quelques semaines à quelques mois selon la complexité de la succession.
Ensuite, la vente suit le circuit classique — estimation, mandat signé par TOUS les indivisaires (ou leurs mandataires), compromis, acte. Le prix se répartit selon les quotes-parts, après paiement des éventuels droits de succession. Point pratique : une procuration notariée évite de réunir physiquement tous les héritiers à chaque signature.
Les réflexes qui évitent les conflits
- ✓Faire estimer le bien par un professionnel indépendant : un prix objectif désamorce 80 % des désaccords familiaux.
- ✓Désigner un interlocuteur unique parmi les indivisaires pour piloter la vente avec l'agent et le notaire.
- ✓Mettre par écrit l'accord sur le prix plancher acceptable AVANT la mise en vente.
- ✓Si un indivisaire occupe le bien : prévoir une indemnité d'occupation, sinon elle sera réclamée au partage.
- ✓En cas de blocage : la vente aux 2/3 ou la médiation notariale avant d'envisager le judiciaire.
Questions fréquentes
J'ai reçu un bien en héritage à Montpellier, comment le vendre ?
Il faut d'abord que la succession soit réglée chez le notaire (attestation de propriété), et l'accord de tous les héritiers si le bien est en indivision. Je travaille en lien direct avec votre notaire et je peux faire visiter le bien même si vous habitez loin.
Un seul héritier peut-il bloquer la vente ?
Il peut la freiner, mais plus l'empêcher totalement : si les autres détiennent au moins 2/3 des droits, la procédure de vente par autorisation judiciaire est possible. Et tout indivisaire peut demander le partage judiciaire, qui aboutit à la vente. Le blocage n'est donc jamais définitif — mais l'amiable est toujours plus rapide.
Combien de temps entre le décès et la vente ?
Il faut d'abord l'attestation immobilière du notaire (quelques semaines à quelques mois), puis la vente classique (3-4 mois entre offre et acte). En pratique, comptez 6 à 12 mois entre le décès et l'encaissement du prix pour une succession simple.
Qui paie les charges du bien pendant l'indivision ?
Tous les indivisaires, à proportion de leurs quotes-parts : taxe foncière, charges de copropriété, entretien. Celui qui avance les frais a droit à remboursement lors du partage. Un compte d'indivision tenu proprement évite bien des disputes.
Doit-on payer une plus-value sur un bien hérité ?
La plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession, pas du prix d'achat d'origine du défunt. Si vous vendez rapidement après la succession, la plus-value est donc souvent faible ou nulle — un argument pour ne pas laisser traîner.
Un bien en indivision à vendre ?
Estimation neutre et accompagnement de tous les indivisaires, sans parti pris.