Plus-value immobilière : le calcul, simplement
Mis à jour le 4 juillet 2026
vendre au juste prix, sereinement.
Vous vendez plus cher que vous n'avez acheté ? L'impôt sur la plus-value ne concerne pas tout le monde. Voici qui paie, combien, et comment réduire la note légalement.
En résumé
Résidence principale
0 €
exonération totale
Taux global
36,2%
19% impôt + 17,2% prélèvements
Exonération totale
30 ans
de détention (22 ans pour l’impôt)
Qui est exonéré (et c'est la majorité des vendeurs)
La résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le montant de la plus-value — c'est le cas de la majorité des ventes. D'autres exonérations existent : première vente d'un logement autre que la résidence principale (sous condition de remploi pour acheter sa résidence principale), bien détenu plus de 30 ans, prix de vente inférieur à 15 000 €, ou certains cas de retraités et invalides sous conditions de ressources.
Le calcul pour une résidence secondaire ou un investissement
La plus-value imposable = prix de vente − prix d'achat majoré. Bonne nouvelle : le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention, ou factures réelles). Ces majorations réduisent souvent fortement la base imposable.
Ensuite, des abattements par année de détention s'appliquent à partir de la 6ᵉ année : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe (2 à 6 %) s'ajoute pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
| Durée de détention | Impôt (19%) | Prélèvements sociaux (17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% d'abattement | 0% d'abattement |
| 10 ans | 30% d'abattement | 8,25% d'abattement |
| 22 ans | Exonération totale | 28% d'abattement |
| 30 ans et plus | Exonération totale | Exonération totale |
Le point de vigilance des loueurs en meublé (LMNP)
Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (pour la plupart des LMNP). Concrètement : la plus-value taxable augmente d'autant. Si vous vendez un meublé exploité en régime réel, faites chiffrer l'impact avant de fixer votre prix — c'est devenu un paramètre de décision à part entière.
Questions fréquentes
Ma résidence principale est-elle vraiment exonérée à 100 % ?
Oui, sans plafond ni condition de durée, à condition que le logement soit votre résidence principale effective au jour de la vente (ou vendue dans un délai normal après votre déménagement, généralement admis autour d'un an).
Qui calcule et prélève l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire. Il calcule la plus-value, applique les abattements et prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature. Vous recevez le net : aucune démarche fiscale de votre côté, hormis le report sur la déclaration de revenus.
Les travaux réduisent-ils la plus-value ?
Oui : soit au réel avec les factures d'entreprises (les travaux faits soi-même ne comptent pas), soit via le forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — souvent plus avantageux et sans justificatif.
Y a-t-il une surtaxe sur les grosses plus-values ?
Oui, une taxe additionnelle de 2 à 6 % s'applique sur la fraction de plus-value nette imposable dépassant 50 000 €. Elle s'ajoute aux 36,2 % et concerne surtout les ventes de résidences secondaires détenues peu longtemps.
Combien vaut votre bien aujourd'hui ?
Estimation gratuite et stratégie de vente, plus-value anticipée si besoin.