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Acheter une passoire thermique en 2026 : bonne ou mauvaise affaire ?

Mis à jour le 11 juillet 2026

Un logement F ou G se paie moins cher — mais il vient avec des contraintes de location. Voici comment peser le pour et le contre.

Le calendrier qui change tout

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location dans un nouveau bail. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux classés E au 1er janvier 2034.

Autrement dit, si vous achetez un G aujourd'hui pour le louer, vous ne pouvez pas le mettre en location tel quel : des travaux sont nécessaires. Pour un F, vous avez jusqu'en 2028 — un délai déjà court pour des travaux d'ampleur.

La décote, l'autre côté de la balance

Ces contraintes ont un effet : les passoires thermiques se négocient avec une décote. Un acheteur qui chiffre correctement les travaux et mobilise les aides à la rénovation peut faire une bonne opération, là où un acheteur non averti subit la décote sans la transformer.

La clé, c'est le chiffrage. Un audit énergétique — obligatoire à la vente pour les F et G en monopropriété — identifie les travaux et leur coût. Sans ce chiffrage, vous achetez à l'aveugle.

Deux nouveautés à connaître en 2026

La réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 fait sortir de nombreux logements du statut de passoire sans aucun travaux, en recalculant leur étiquette. Un bien affiché F en 2025 peut se retrouver E en 2026, ce qui change tout pour la location.

Par ailleurs, un projet de loi discuté en 2026 pourrait assouplir les interdictions en autorisant la location sous engagement de travaux. Tant qu'il n'est pas voté, les règles actuelles s'appliquent : ne pariez pas sur un assouplissement futur.

Le calendrier DPE et les projets de réforme évoluent. Ces informations datent de juillet 2026 ; vérifiez la classe exacte du bien et la réglementation en vigueur au moment de votre projet.

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Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non, pas dans un nouveau bail : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Il faut réaliser des travaux pour améliorer la classe avant de pouvoir louer. Un bail en cours signé avant peut se poursuivre jusqu'à son échéance.

Acheter une passoire thermique, est-ce une bonne affaire ?

Cela peut l'être si vous chiffrez précisément les travaux et mobilisez les aides : la décote à l'achat compense alors le coût de la rénovation. Sans ce chiffrage, vous subissez la décote sans la transformer en opportunité. L'audit énergétique est le point de départ.

La réforme du DPE 2026 change-t-elle quelque chose ?

Oui : le recalcul entré en vigueur au 1er janvier 2026 fait sortir de nombreux logements du statut de passoire sans travaux. Un bien classé F en 2025 peut passer en E en 2026. Vérifiez la classe à jour avant tout achat, elle peut avoir changé.