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Combien puis-je emprunter ? La règle des 35 %
Mis à jour le 11 juillet 2026
Votre capacité d'emprunt ne dépend pas que de vos revenus. Voici les règles qui la fixent, et comment l'estimer avant de voir une banque.
Le plafond des 35 %
Depuis 2022, les banques ne peuvent pas vous accorder un crédit immobilier si vos mensualités dépassent 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. C'est une règle contraignante fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière, confirmée en 2026.
Le calcul est simple : (mensualité + assurance + autres crédits) ÷ revenus nets × 100. Si vous gagnez 3 000 € nets par mois, vos mensualités totales ne peuvent pas dépasser environ 1 050 €.
La durée compte autant que le taux
La durée maximale d'un crédit est de 25 ans (27 ans dans certains cas de neuf ou de gros travaux). Allonger la durée réduit la mensualité et augmente donc ce que vous pouvez emprunter — mais augmente le coût total du crédit.
À titre d'illustration, un couple à 4 800 € nets sans autre crédit peut viser une mensualité maximale d'environ 1 680 €, soit de l'ordre de 335 000 € empruntés sur 25 ans selon les taux du moment. Ce ne sont que des ordres de grandeur : votre banque fait le calcul exact.
Le reste à vivre, l'autre juge
Au-delà des 35 %, la banque regarde ce qui vous reste pour vivre une fois les mensualités payées. Un dossier à 35 % pile mais avec un reste à vivre trop faible peut être refusé ; à l'inverse, un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation.
Les banques peuvent en effet déroger au plafond pour une part limitée de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
Les taux et les règles d'octroi évoluent. Ces repères datent de 2026 ; seule votre banque ou un courtier calcule votre capacité exacte selon votre situation.
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Me contacterQuestions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
En règle générale, vos mensualités totales (crédit + assurance + autres prêts) ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Pour 3 000 € nets par mois, cela fait environ 1 050 € de mensualité maximale. Le montant emprunté dépend ensuite de la durée et du taux.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Oui, mais dans une marge limitée : les banques peuvent déroger pour environ 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants en résidence principale avec un bon reste à vivre. Ce n'est pas la règle, c'est l'exception.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d'endettement se calcule assurance comprise. C'est pourquoi une assurance moins chère (via une délégation) peut augmenter votre capacité d'emprunt sans changer vos revenus.
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