Charges récupérables : ce que paie le locataire
Mis à jour le 4 juillet 2026
louer vite, aux bons locataires.
Eau, ascenseur, taxe ordures ménagères, gardien… Toutes les charges ne se refacturent pas. Voici la liste exacte et la bonne méthode de régularisation.
En résumé
Base légale
décret 87-713
liste limitative des charges
Méthode
provisions
+ régularisation annuelle
TEOM
récupérable
la taxe ordures ménagères, oui
Ce que vous pouvez récupérer (liste du décret de 1987)
- ✓Eau froide et chaude des logements et parties communes, chauffage collectif.
- ✓Électricité et entretien courant des parties communes (ampoules, ménage, produits).
- ✓Ascenseur : électricité et entretien courant (hors grosses réparations).
- ✓Espaces verts : entretien courant.
- ✓Gardien/concierge : 75 % du salaire s'il fait ménage ET sorties de poubelles, 40 % s'il ne fait que l'un des deux.
- ✓Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — récupérable en totalité.
- ✓Entretien de la chaudière individuelle et menues réparations des équipements communs.
Ce qui reste à votre charge (non récupérable)
- ✓Grosses réparations et remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, toiture).
- ✓Honoraires du syndic, frais de gestion, assurance de l'immeuble.
- ✓Taxe foncière (hors part TEOM).
- ✓Travaux d'amélioration et ravalement.
- ✓Repère simple : le locataire paie l'usage et l'entretien courant, le propriétaire paie la propriété et le remplacement.
La bonne méthode : provisions + régularisation annuelle
En location vide, les charges se paient par provisions mensuelles, régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles (décompte du syndic). Vous devez adresser le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation, et tenir les justificatifs à disposition.
En meublé, vous pouvez opter pour un forfait de charges : simple, pas de régularisation, mais il doit rester proportionné aux charges réelles — un forfait manifestement excessif est contestable. Point de vigilance : une régularisation oubliée peut être réclamée dans la limite de 3 ans, mais une régularisation tardive de plusieurs années peut être étalée à la demande du locataire — mieux vaut régulariser chaque année, proprement.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non — sauf la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur votre avis de taxe foncière et se récupère intégralement au prorata de la période d'occupation.
Puis-je facturer un forfait de charges en location vide ?
Non, sauf colocation avec baux multiples : en location vide classique, le régime légal est la provision avec régularisation annuelle sur justificatifs. Le forfait n'est autorisé qu'en meublé (et en colocation).
Que faire si les provisions étaient trop faibles ?
La régularisation annuelle rattrape l'écart : le locataire vous doit le complément (ou inversement). Ajustez ensuite les provisions du bail au niveau réel constaté. Une provision réaliste dès la signature évite les mauvaises surprises des deux côtés.
Combien de temps puis-je réclamer des charges non régularisées ?
La prescription est de 3 ans. Vous pouvez donc rattraper jusqu'à 3 années de régularisations omises — mais le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois si vous régularisez avec plus d'un an de retard. La rigueur annuelle reste votre meilleure alliée.
La gestion des charges vous pèse ?
Provisions, régularisations, décomptes : la gestion locative s'en charge pour vous.