Compromis ou promesse de vente : que choisir ?
Mis à jour le 4 juillet 2026
vendre au juste prix, sereinement.
Les deux avant-contrats mènent à la vente, mais n'engagent pas de la même façon. Voici la différence en clair, et lequel privilégier selon votre situation.
En résumé
Compromis
2 engagés
vendeur ET acheteur
Promesse
1 engagé
le vendeur seul, contre indemnité
Rétractation acheteur
10 jours
dans les deux cas
Le compromis : les deux parties s'engagent
Le compromis de vente (promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter, au prix convenu. Si l'une se dédit hors conditions suspensives, l'autre peut demander la vente forcée en justice ou des dommages-intérêts.
Un dépôt de garantie (séquestre) de 5 à 10 % du prix est généralement versé par l'acheteur chez le notaire. C'est l'avant-contrat le plus courant en France, et le plus protecteur pour le vendeur.
La promesse unilatérale : le vendeur s'engage, l'acheteur a une option
Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage : il « réserve » le bien à l'acheteur pendant un délai (2 à 3 mois), à prix fixé. L'acheteur, lui, dispose d'une option : lever l'option (acheter) ou y renoncer — en abandonnant alors l'indemnité d'immobilisation, généralement 10 % du prix.
Elle offre plus de souplesse à l'acheteur, et le vendeur est indemnisé si l'acheteur renonce sans motif prévu. En revanche, elle doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours (si signée sous seing privé) pour être valable.
Dans les deux cas : les mêmes protections légales
- ✓Délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur non professionnel, sans motif ni pénalité (loi SRU).
- ✓Conditions suspensives : obtention du prêt (quasi systématique), absence de préemption de la mairie, urbanisme… Si une condition échoue, l'avant-contrat tombe et l'acheteur récupère son dépôt.
- ✓Délai type entre avant-contrat et acte définitif : environ 3 mois (le temps du financement et des formalités du notaire).
- ✓En pratique à Montpellier : le compromis domine largement ; la promesse se rencontre plutôt sur des dossiers où l'acheteur a besoin d'un délai d'option (montage, vente liée, professionnel).
Questions fréquentes
L'acheteur peut-il se rétracter après le compromis ?
Oui, pendant 10 jours après la notification du compromis, sans motif ni frais : il récupère l'intégralité de son dépôt. Passé ce délai, il ne peut se désengager que via une condition suspensive (refus de prêt notamment), sinon le dépôt de garantie peut rester acquis au vendeur.
Qui rédige l'avant-contrat : agence ou notaire ?
Les deux sont possibles. La rédaction notariée est recommandée dès que le dossier a des particularités (indivision, servitudes, travaux non déclarés, bien loué). Un professionnel de l'immobilier peut rédiger un compromis simple, mais le notaire reste le garant juridique de l'opération.
Que se passe-t-il si le prêt de l'acheteur est refusé ?
La condition suspensive de prêt s'applique : le compromis est caduc et l'acheteur récupère son dépôt, sur présentation du ou des refus bancaires conformes aux caractéristiques du prêt prévues au compromis. D'où l'importance de vérifier la solidité du financement AVANT d'accepter une offre.
Le vendeur peut-il se rétracter ?
Non. Ni dans le compromis, ni dans la promesse : le vendeur est engagé dès la signature. Seul l'acheteur bénéficie du délai légal de rétractation de 10 jours.
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